FAQ

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POURQUOI INVESTIR DANS L’IMMOBILIER AUX ÉTATS-UNIS ?
En 2001, les États-Unis voient se développer le marché des « subprimes », des prêts immobiliers qui permettent à des personnes peu solvables d’accéder au crédit.
  • D’un côté, les établissements de prêt se couvrent grâce à des primes de risque très élevées.
  • De l’autre, l’octroi de crédits à des personnes aux revenus modestes leur permet également de solliciter une garantie de la part de l’État.
En parallèle, les créances sont converties en titres financiers négociables sur le marché des capitaux (titrisation). Les uns empruntent, les autres investissent, et les institutions financières sont protégées. Les contractants ne remboursent que les intérêts de leur emprunt et, grâce aux prêts hypothécaires rechargeables, ils peuvent augmenter le montant de leur crédit si le prix de leur maison vient à augmenter.

Jusque-là, tout le monde y gagne, et le système semble fonctionner sans difficulté…

Toutefois, de 2004 à 2006, la Réserve fédérale des États-Unis augmente progressivement son taux directeur, qui passe de 1 à 5,5 %. Cela engendre une telle hausse du montant des crédits que de nombreux emprunteurs, notamment les plus fragiles, se retrouvent incapables d’honorer leurs mensualités. Ces défauts de paiement entraînent des expulsions et des saisies (Foreclosures), puis une chute du prix de l’immobilier. Les créanciers doivent alors se résoudre à effectuer des Short Sales, vendant leurs biens immobiliers à prix cassé.

En 2007, les marchés boursiers s’effondrent et l’époque des Bank Run voit le jour : les clients retirent leurs économies des institutions bancaires afin d’éviter de tout perdre.

Courant 2008, la crise bancaire et financière prend une dimension mondiale.
POURQUOI CHOISIR NYREF ?
Notre vaste réseau de partenaires vous permet d’investir à New York City en toute sérénité dans un cadre totalement légal. En vous assurant efficacité, performance et transparence, NYREF vous garantit un service de la plus haute qualité, sans compromis sur la sécurité de votre investissement. Notre mot d’ordre : votre retour sur investissement, sans perte de temps ni surcoût.

Fiez-vous à notre expertise et à notre expérience, et choisissez d’investir dans nos projets de développement à New York pour bénéficier :

– de conditions d’investissement avantageuses ;
– d’un taux d’imposition très faible dans le respect de la législation américaine ;
– d’un accompagnement clé en main pour toutes vos démarches d’investissement aux États-Unis.
POURQUOI INVESTIR À NEW YORK ?
Choisir d’investir dans l’immobilier à New York City, c’est savoir se saisir d’une belle opportunité.

Pourquoi ? Avant tout parce que la valeur de l’immobilier tend généralement à augmenter ; la pierre demeure un placement rentable et stable, surtout à New York.

Pour faire une petite comparaison, les investissements immobiliers à New York se montrent en moyenne 2 à 3 fois plus rentables qu’en France par exemple. En outre, l’économie américaine est très fiable et permet de viser un rendement locatif relativement constant. C’est pour cela que de plus en plus d’investisseurs s’intéressent à l’immobilier américain, et surtout aux projets de développement dans la ville de New York.

Preuve de cette confiance, de mars 2016 à mars 2017, environ 284 000 habitations américaines ont été acquises par des propriétaires étrangers, et en 2017, les non-résidents ont investi près de 74,9 milliards de dollars dans le marché immobilier américain.
VOUS N’AVEZ PAS BESOIN D’ÊTRE RÉSIDENT AMÉRICAIN POUR INVESTIR AUX ÉTATS-UNIS !
Il suffit d’un simple visa de tourisme pour acquérir un bien immobilier aux États-Unis… si vous êtes bien accompagné(e) dans vos démarches.
C’est pour cela qu’un partenariat avec un associé local tel que NYREF constitue LA solution parfaite.

En effet, pour gérer votre investissement, il vous faudra ouvrir un compte bancaire américain, créer une Limited Liability Company (LLC), obtenir un numéro d’identification fédéral ou un Individual Tax Identification Number (ITIN) pour tous vos échanges avec l’Internal Revenue Service (ou IRS, l’équivalent américain des services fiscaux).

Autant de démarches et d’opérations facilitées et prises en charge par NYREF, le partenaire idéal pour vous simplifier la vie et profiter de votre investissement en toute sérénité.
CONTRACTER UN EMPRUNT AUX ÉTATS-UNIS ?
Les banques ne peuvent en aucun cas vous refuser un crédit immobilier (Mortgage) au motif que vous êtes un investisseur étranger. Toutefois, soyons réalistes, si vous n’êtes ni résident ni citoyen américain et que vous ne disposez pas d’un numéro de sécurité sociale, les institutions financières des États-Unis concluront certainement que vous présentez un risque élevé de non-remboursement. D’autre part, les conditions d’octroi d’un emprunt sont drastiques aux États-Unis, même pour les locaux, et même si vous trouvez une banque prête à vous concéder un crédit, les conditions seront tellement onéreuses que votre retour sur investissement cessera d’être intéressant.

Pour les non-résidents qui souhaitent investir dans l’immobilier américain, il est donc préférable de payer comptant, à moins que vous ne parveniez à obtenir un prêt non affecté dans votre pays de résidence, ce qui vous permettrait d’acheter librement votre bien aux États-Unis.
COMMENT FINANCER UN INVESTISSEMENT AUX ÉTATS-UNIS EN TANT QUE FRANÇAIS ?
Pour un Français, acquérir un bien immobilier aux États-Unis, c’est la garantie de jouir d’un patrimoine diversifié et d’un investissement pérenne. Mais pour que votre projet se réalise, il vous faudra d’abord trouver une source de financement fiable, car à moins de disposer de fonds propres, le prêt bancaire est généralement une étape indispensable pour être en mesure d’investir dans la pierre. Mais quelles sont les sources de financement les plus avantageuses pour un investisseur français à la poursuite du rêve américain ?

Pour le savoir, Contactez-nous !!!
LA FISCALITÉ DE L’IMMOBILIER AUX ÉTATS-UNIS
La fiscalité ? On l’oublie souvent, à tort, au moment d’acheter. Car outre les taxes fédérales qui s’appliquent à tous, vous risquez également d’être assujetti(e) à l’impôt d’État, comme celui des Counties et/ou des municipalités.

De plus, si les conventions fiscales du 31 août 1994 (encadrant les impôts sur le revenu et sur la fortune) et du 24 novembre 1978 (sur les successions et donations) conclues entre la France et les États-Unis permettent d’échapper à une double imposition, elles ne constituent en aucun cas un guide fiable pour affronter les embûches de la fiscalité américaine.

NYREF vous permettra d’éviter tous ces pièges et ces oublis pour que vous puissiez tirer le meilleur de votre investissement en toute sérénité.

De manière générale, et ce quel que soit votre statut fiscal, l’État fédéral vous demandera de vous acquitter de l’impôt sur les loyers (Rental Income) et de celui sur les plus-values réalisées lors de la vente de votre bien (Capital Gain).

Les revenus fonciers sont quant à eux soumis à l’impôt sur le revenu fédéral (qui peut se monter jusqu’à 39,7 %), et éventuellement à la Medicare Tax (3,8 %) et à l’impôt sur le revenu de l’État concerné (14 % maximum). Cependant, toute les charges (intérêts de l’emprunt, charges communes de l’immeuble, taxe foncière, assurances, frais de gestion et de réparation…) sont déductibles.

La taxe foncière dépend de l’État, ainsi que des collectivités locales, dans lequel se situe le bien, et elle est déductible des revenus soumis à l’impôt sur le revenu fédéral. Il est également important de rappeler que, dans le cadre de l’ISF, la France impose ses résidents sur leur patrimoine mondial. Un bien américain peut donc être concerné par cet impôt, sauf s’il est soumis à des exonérations particulières.

Vous souhaitez en savoir davantage ?

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ACHETER UN BIEN IMMOBILIER AUX ÉTATS-UNIS VIA UNE LLC
Il s’agit d’une pratique assez courante et souvent recommandée par les agents immobiliers, les comptables et les avocats, quel que soit l’État dans lequel le bien est acheté. En effet, la création d’une LLC, ou Limited Liability Company (l’équivalent d’une SARL française), présente de nombreux avantages pour tous ceux qui souhaitent réaliser un investissement locatif aux États-Unis.

Le premier objectif de cette structure est d’ordre juridique, car elle protège le propriétaire d’un bien en limitant sa responsabilité. Mais elle peut aussi présenter un intérêt fiscal particulièrement intéressant dans la mesure où elle simplifie la transmission du patrimoine lors d’une succession.

La création d’une LLC est une démarche juridique relativement simple et rapide. Une fois la structure établie, il ne faut que quelques jours pour obtenir un EIN (Employer Identification Number, le numéro d’identification fiscal de la LLC) auprès des services fiscaux et ouvrir un compte en banque au nom de la société.

Il est préférable d’anticiper les opérations et de monter la LLC avant l’achat du bien. Toutefois, « il existe une possibilité de création dans un délai d’environ 1 mois entre la signature du “Purchase Agreement” (l’équivalent du compromis de vente) et le “closing”. C’est aussi le bon moment pour réfléchir à une structure plus efficace d’un point de vue fiscal ».

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